县城姑娘在老家是如何买房的
2019-09-27 09:15

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去年小镇的话题火了之后,大家惊叹还有这么大一个真空市场等待挖掘后,就没有然后了。所以这次,我想顺着这条价值线,继续和大家聊聊小镇这个话题。


从小镇生态中更细的切口,讲一个生意口的小镇姑娘和她的买房观。希望能让大家获得一些不一样的启发。


事情起因说来也蛮机缘的,从一次被咨询开始吧。


是这样的,这位小镇姑娘,小微,算是我一个从中学时代关系就很要好的朋友了。


生意家庭出身,属于提前过上了岁月安好生活的群体。家里房子装修,为选哪部电梯而纠结,来找到我这个一线地产自媒体青年咨询,显然我也是给不了什么建设性意见啊。



不过,我虽然不太可能会码一篇家装电梯指南给她,可多年未见,也算有个话题可以聊开了。


01


首先,我是比较好奇的,到底多大的房子会用到观光电梯。


简单说,因为结婚的缘故,小微的父母就陪嫁一套1200平的别墅??醋庞械憧湔?,我这里要科普下,中国城市体系的末端比大家想象中分叉还要多。


普通的地级市,差不多也就是主流认知的三四线城市,地级市下面一般有代管的县级市,而大家讨论的小镇,多数都是这些县级市。再往下的乡,村行政单元也不用多说。


而县级市下沉的第一级应该是镇,就好比在上海,在苏州现在还可以看到很多带有镇字眼的区域,然而一二线城市化推进太快,城市边界很快把这些原本的郊区聚落给包裹起来。


所以镇的这样县级郊区聚居单元,在中国广泛存在又容易被忽略。就说一点,我至今还没有找到精准的小镇统计数据。


坦白说,越往下沉,土地价值越稀释,流转起来就越松动,1200平的别墅,完全买地自建,也就是说不需要现代商品房开发体系介入。


这还没完,她现在暂住父母的房子,一栋2000平的房子。这里,给大家简单看下,什么样的房子是用来住的,比如这样像迷宫一样的家庭动线。



这看起来像是客厅,但实际上这是每间卧室标配的前厅。



对了,他们还饶有兴致在自家院子里做了一个假山景观群。



只是,在感慨完生活的本来面目后,用她报给我的整体成本算了一笔账,即使土地成本被最大限度压缩,但建安加装修成本,也是妥妥上海内环标配了。


同样,这笔资金由于自建,只能全款,而不能用杠杆周转。


嗯,有钱真好。然而,用标准投资眼光来看,这样两套几乎没有流动性的房子所圈住的资金,完全就呆滞了。


小微却说,身为生意人,完全知道现金周转重要性,可账不是这么算的。


02


都知道一二线买房有很强投资属性,三四线买房算回归生活了,但小镇的买房观,真的很特别。


我做了一个总结,面子驱动。


小镇的生活特别简单,比县城还简约,生活所能触及到的一切都能在十分钟车程内搞定,房子建在哪里都无所谓的。


这也意味着,小镇无地段,土地价值在这里被最大程度均摊。


另一方面,小生态带来的圈层在这里被完全压缩到一起,大城市可以无限链接新的人脉,但你能找到有价值对接的面孔只能是那几张熟脸。


打个比方吧,小微家的生意是某化工原料供应商,而且几乎快垄断了区域生意,而这就是小镇生意的真实生态。任何高利润的生意切口,强政府资源加上市场容量真不大,哪怕就是作坊式经营,也基本上会被一家或者几家垄断。


很多人认为一二线城市的繁华和机会,这些小镇有钱人会跪舔式地过来买房落户。


其实恰恰相反,这种固化资源获取模式,底层就决定了他没有办法离开。一二城市那种靠打拼,靠机会,靠创业的打法,对他们没有什么吸引力,他们要做的就两点:固化资源渠道和强化圈层。


在这样逻辑下,只要一套房子建好,后面的房子就会建得越来越大。


但小微还告诉一个有意思的说法,身处在这样非常深度的熟人社会中,越大的房子,背书作用越大。


03


很多人估计很难理解小镇的资金周转模式。


首先,他们资金敞口真的很单一,真正最信任的还是国有银行,也就是五大行这种。


说穿了,只有五大行能下沉到这里来。我老家的县级市,吾悦广场都有了,但招商银行都还没铺进来,其他什么金融机构就更别想了,能提供的金融服务少之又少。


还有,很多投资渠道也没法下沉到这里,银行端的理财产品,成了小镇有钱人不多的资金向投资。小微就在2015年买了100万5年期理财,即便这样一笔现金,在当下也能够得上某个二线城市的首付了。


而说实话,银行骨子里要求稳定的运作体系,是不太适合小镇的灵活生意模式的。


这就要求去融资的抵押物货值必须稳定,比如房子。另外也催生出了很另类的小镇原始金融方式,按这边俗话叫“大鸟”,本质就是拆借型的高利贷。


而这种基于熟人和圈子的信任体系,在小镇上背书来自两点:过去的口碑积累和看得见的财富象征。


由于小镇生意模式是极端不透明的,缺乏一二线居间担保系统,因此把财富变得具象化,在这里依然很有效。比如,在小微这个年纪,她的代步工具是这样标配的:



当然,她也给我一个很有趣的说法。



总的来说,房子为什么要建得足够大,因为这里圈层背书要足够明显。


而在我看来,这里的地段平权,真有开发商进来,几乎找不到什么营销概念,人均产值虽然不错,但市场容量太小,你实在找不到什么合适产品填充。


或者,我们现行商品房开发体系可能不适用小镇单元(现在流行造小镇的另说),至少我在这里看到最好的,能称得上商品房的,就是镇上几个有钱人玩票建的。


04


不过,我还是问了小微,真的不想去买一套有物业和景观的现代商品房产品吗?哪怕投资也行啊。


结果,小微是买了三套,只是买房逻辑和我们这种一二线自媒体想象中的完全不一样。


这三套都是买在我们老家那勉强算的上三线的地级市市区。小微她也知道一二线城市很好,但是她们买房是没有什么全局观的。就算我们声嘶力竭呐喊三四线的危险,在她们的认知中,“我们市区挺好的,该有的都有了”。


而且,不能离开自己主产业太远,身边基础设施健全的三四线就是她们认知范围里非常好的选择。


你不能说这种认知有多浅薄,就像我先前说的,买房这件事是根本没有一套普世性法则的,只有最适合自己的。


第一套,在2016年9月,买了市新区的300多万的豪宅。我也挺感兴趣,怎么会选这样一个标的,要知道那个节点,棚改没有出来,三四线市场也不活跃,豪宅也不是好标的,结果也和我猜的差不多,至今涨幅不大。


用小微的话说,那时候混在大城市的朋友房子都暴涨,并且圈子中有相当多人去市区买房了,她就跟着去看看,也就买了。


而这就是小镇买房的显性逻辑,你打出再精美的广告,做出再精美的楼市,都抵不上身边朋友的几句话。做任何事,都笼罩着圈层联动的效应。


你很难讲这种模式的利弊,但结果都是一荣俱荣,一损俱损,小微就栽过跟头。


像钯金这种贵金属投资,我算投资老手也不敢沾手的,小微就在朋友推荐下,成功把140万本金缩水一半。



这背后,小微不是相信任何一条赛道的,而是信任这样的圈层背书。


05


但也有例外。


比如第二套房,就是买老城区的学区房,理由很简单,前面说了很多,但子女下一代教育优先级同样非常高。


实际上,这套单纯为孩子读书的学区房可能是她唯一翻倍的投资了,而子女教育,恐怕是让她们这样的固守小镇姑娘走出来的最大动力了。


第三套,就有点悲情了,2017年10月老家楼市最高潮时候,买了一套200平写字楼。


然后,终于在2019年,以3万年租金租给一个教育机构,算了算,涨幅没有,靠租金年回报还不足3%。


这一点上,我觉得她们真的算楼市中最容易被收割的那批了。


即使生意场让他们变成中高净值群体,可对楼市赛道认知挺陌生,比较初级。


因为她们没有经历过楼市的周期循环,也培养不出一种现代的买房观,买房这件事基本都是凭直觉。


最典型的就是,这三套房都是全款,完全没有杠杆这回事。就像小微说的,赚这么多钱回来干嘛,那就买房买车好了。


我至今印象深刻,一朋友的母亲从老家来苏州看她,在小区门口散步的功夫,就被中介地推说动,顺手买了一套商住公寓。


我想,楼市财富效应中,她们应该是最后一批接收者了。


最后我也问了下小微,她还会继续买房吗?


“要不,你什么时候给我推荐推荐吧?!彼?。


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